Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» о признании права собственности на ? долю в праве общедолевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, указывая на то, что она и Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» приобрели у А., К. и Р. по договору купли-продажи от ** ** **** каждый по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее - квартира) (запись регистрации в ЕГРН № от ** ** ****). <данные изъяты> доля в квартире, приобретенная в собственность НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», подлежала выкупу с ее стороны на условиях рассрочки платежа за счет финансовой помощи, предоставленной в рамках договора № от ** ** **** (с учетом дополнительного соглашения от ** ** ****). За период с ** ** **** года она внесла в кассу и на расчетный счет НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» платежи на общую сумму 205464 рублей. Решением арбитражного суда <адрес> от ** ** **** по делу № № «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» признано банкротом с открытием конкурсного производства. ** ** **** между НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» (продавец) и ООО «Феникс» (покупатель) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Реализация указанной доли в квартире осуществлялась на торгах в форме аукциона. Победителем признано ООО «Феникс». Между ней и ООО «Феникс» было достигнуто соглашение о купле-продаже <данные изъяты> в квартире. При этом договор купли-продажи в письменной форме не заключался. Во исполнение достигнутого соглашения она внесла остаток задолженности за <данные изъяты> долю в квартире в размере 57095 рублей единовременным платежом по приходному кассовому ордеру № от ** ** **** непосредственно в кассу ООО «Феникс», в связи с чем, директор ООО «Феникс» выдал письмо о том, что к ней материальных и каких-либо других претензий не имеется и общество не возражает относительно регистрации за ней права собственности на квартиру. Впоследствии решением арбитражного суда <адрес> от ** ** **** по делу № удовлетворен иск ООО «Феникс» к НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» об обязании зарегистрировать переход права собственности по договорам купли-продажи от ** ** **** на объекты недвижимости. Произведена государственная регистрация перехода права собственности от НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» к ООО «Феникс» на ряд объектов недвижимости, в том числе и на спорную долю в квартире. Определением арбитражного суда Оренбургской области от ** ** **** завершено конкурсное производство, открытое в отношении НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом». ** ** **** в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» как юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. До настоящего времени решение арбитражного суда от ** ** **** в части регистрации перехода права собственности на спорную долю к ООО «Феникс» не исполнено, по сведениям ЕГРН титульным собственником доли продолжает оставаться НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом». Несмотря на то, что договор купли-продажи доли в квартире в виде единого документа, что предусмотрено ст. 550 ГК РФ, не подписан, тем не менее между ними сложились фактические отношения по ее купле-продаже: расчет за долю произведен полностью, квартира находится в ее фактическом владении с ** ** **** года. С момента вселения в квартиру прошло более 19 лет, она добросовестно, открыто, непрерывно владеет ею как своей собственной, несет бремя ее содержания. Она обращалась в ООО «Феникс» с письмом от ** ** **** по поводу оформления спорной доли на ее имя. Однако ответ по существу обращения не получила. В связи с тем, что в ЕГРН не внесена запись о праве собственности ООО «Феникс» на спорную долю, а также отсутствует договор купли-продажи спорной доли в письменной форме в виде единого документа, то при бездействии ответчика в части обеспечения регистрации перехода права собственности на долю в квартире она лишена возможности зарегистрировать за собой право собственности на нее во внесудебном (административном) порядке. Таким образом, защита ее прав как добросовестного приобретателя спорной доли, исполнившего свои обязательства по ее оплате и принявшего ее в фактическое владение, возможна исключительно путем признания права собственности на долю в квартире в судебном порядке. Просит признать за ней право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>. Исключить из ЕГРН запись № от ** ** **** о государственной регистрации права собственности Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>. После уточнений исковых требований, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, окончательно просит признать за ней право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 42,7 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности ООО «Феникс» на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. Исключить из ЕГРН запись № от ** ** **** о государственной регистрации права собственности ООО «Феникс» на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности № от ** ** ****, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие. От представителя истца ФИО3 поступили письменные объяснения по существу иска, из которых следует, что между ООО «Феникс» и ФИО2 было достигнуто соглашение о купле-продаже доли в квартире по цене 57 095 рублей. Расчет за долю в квартире подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ** ** ****. После оплаты доли ООО «Феникс» в лице директора К. выдало письмо о том, что к ФИО2 материальных и каких-либо других претензий не имеется и общество не возражает относительно регистрации за ней права собственности на квартиру. Несмотря на то, что отсутствует договор купли-продажи в письменной форме, тем не менее между ООО «Феникс» и ФИО2 сложились фактические отношения по купле-продажи спорной доли в квартире. Факт исполнения обязательства по оплате доли подтверждается первичными документами. На момент оплаты доли квартира уже находилась в фактическом владении ФИО2 с 2001 года. Иными словами, договор купли-продажи исполнен. В соответствии с пунктом 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). Данная норма применима, по ее смыслу, в том числе в случаях оспаривания договора по мотивам несоблюдения его формы (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ** ** **** по делу N 88-344/2019). В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ** ** **** N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Исходя из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 от ** ** ****, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность. Из приведенных положений закона и актов, их разъясняющих, следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность. Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ** ** ****№ В квитанции к приходному кассовому ордеру и письме использованы слова и выражения - «погашение задолженности за жилье», «регистрация права собственности» (ст. 431 ГК РФ), характерные для отношений по возмездному отчуждению имущества в собственность другого лица. По возмездному договору каждая из сторон должна предоставить другой стороне встречное исполнение (п. 1 ст. 423 ГК РФ). ФИО2 передала ООО «Феникс» денежные средства в счет оплаты доли в квартире. Поэтому у нее как добросовестного участника гражданского оборота имеются разумные ожидания, что взамен она должна получить купленную долю в квартире в собственность. Однако ООО «Феникс», получив от ФИО2 денежные средства, уклоняется от оформления спорной доли в квартире на ее имя. В том случае, если у истца, исполнившего свои обязательства по договору купли-продажи, имеются препятствия в оформлении права собственности на недвижимое имущество, в том числе в связи бездействием (уклонением) ответчика (продавца), то согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ** ** **** N № надлежащим способом защиты права является иск о признании права. В данном определении указано, в частности: «.. . по смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недобросовестном уклонении должника от передачи кредитору созданного объекта недвижимости и/или документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, эффективное восстановление нарушенного права кредитора может осуществляться также и путем признания права на данный объект недвижимости без дополнительного задействования механизма исполнительного производства по возложению на должника обязанности совершить совокупность необходимых действий. Иное означало бы задействование всякий раз механизма исполнительного производства, негарантированность восстановления нарушенных прав, снижение эффективности судебной защиты и влекло бы безусловный отказ в иске лицу, чье право нарушено недобросовестным должником, только лишь по формальному доводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права». Поскольку ФИО2 не получила от ответчика встречного предоставления в виде перехода права собственности на спорную долю, то очевидно, что ее права как покупателя нарушены и подлежат судебной защите путем удовлетворения иска о признании права собственности.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 заявленные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, из которых следует, что ООО «Феникс» правопреемником Н.О. Н.П. «Оренбургский дом» не является, так как <данные изъяты> доли в спорной квартире били приобретены ООО «Феникс» на торгах. Дебитор (должник) Н.О. Н.П. «Оренбургский дом» - ФИО2 об открытых торгах ** ** **** была извещена, сроки для обращения в суд были пропущены. ** ** **** Арбитражный суд <адрес> передал для регистрации <данные изъяты> доли в квартире <адрес> ООО «Феникс». ** ** **** процедура банкротства Н.О. Н.П. «Оренбургский дом» завершена. ** ** **** решение суда вступило в законную силу. Соглашение, на которое ссылается истец, приобретая <данные изъяты> доли в квартире у ООО «Феникс» должно было быть оформлено надлежащим образом. Однако этого сделано не было. Истец не предприняла никаких мер с ** ** **** года по регистрации, по ее мнению, возникшего права собственности на спорную долю квартиры. Ни каких отношений между истцом и ООО «Феникс» не возникло. С ** ** **** она является единственным учредителем ООО «Феникс». ** ** **** ООО «Феникс» стал собственником <данные изъяты> доли в спорной квартире, проведена государственная регистрация права собственности. До этого момента Общество не имело права распоряжаться данным имуществом. В связи с чем только сейчас Общество предлагает истцу выкупить спорную долю за 504149 рублей. Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело при указанной явке.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно договору купли-продажи от ** ** **** Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» и ФИО2 приобрели у А., К. и Р. каждый по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО2 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ** ** **** серии №

? доля в квартире, приобретенная в собственность НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», подлежала выкупу ФИО2 на условиях рассрочки платежа за счет финансовой помощи, предоставленной в рамках договора № от ** ** **** (с учетом дополнительного соглашения от ** ** ****).

Указанный договор и дополнительное соглашение суду не представлены.

Из пояснений стороны истца следует, что за период с ** ** **** года ФИО2 внесла в кассу и на расчетный счет НО «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» платежи на общую сумму 205464 рублей, что подтверждается представленными копиями квитанций.

Вторым правообладателем <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, является ООО «Феникс», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ** ** ****. Основанием регистрации права собственности ООО «Феникс» на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> является договор купли-продажи от ** ** ****, заключенный между ООО «Феникс» и Некоммерческой организацией «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от ** ** **** Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» признана банкротом.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от ** ** **** решено провести государственную регистрацию перехода права собственности от Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» к ООО «Феникс» на объекты недвижимости, в том числе и на спорную ? доли в квартире по адресу: <адрес>.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от ** ** **** в отношении Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» завершена процедура банкротства.Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на ? долю в спорной квартире, истец указывает в том числе, что на протяжении более 19 лет она пользуется всей квартирой как своей собственной, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные услуги, открыто непрерывно и добросовестно пользовалась ей, как своей собственной.

В соответствии с п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно частям 1, 3 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В разъяснениях, содержащихся в пунктах 15 и 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года (редакция от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило, временное, данному лицу.

Действующее законодательство, предусматривая возможность прекращения права собственности на то или иное имущество путем совершения собственником действий, свидетельствующих о его отказе от принадлежащего ему права собственности, допускает возможность приобретения права собственности на это же имущество иным лицом в силу приобретательной давности. При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено, в том числе устранение собственника от владения и пользования принадлежащим ему имуществом, непринятие мер по содержанию данного имущества.

Участник общей долевой собственности не получает право собственности в силу приобретательной давности на часть общего имущества только на основании того, что он пользовался этой частью.

По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данной категории дел одним из обстоятельств, имеющим юридическое значение и подлежащим установлению, является принадлежность спорного имущества.

Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо установление собственника этого имущества, либо установление бесхозяйности имущества в смысле, определенном статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, спорная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности истцу и ответчику по ? доле в праве общей долевой собственности.

Квартира между сособственниками не разделена, истцу принадлежит доля в общей собственности, а не конкретные помещения в квартире, в связи с чем, пользование участником общей долевой собственности всем имуществом само по себе не является основанием для признания права собственности на не принадлежащую ей долю имущества по основанию приобретательной давности.

Истец знала об отсутствии основания возникновения у нее права собственности на ? долю квартиры, поскольку она владеет только по ? долей квартиры и ей было хорошо известно, что оставшаяся ? часть данной квартиры принадлежала Некоммерческой организации «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом».

В судебном заседании установлено, что Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом» с 2001 года не несла расходов по ее содержанию, оплате коммунальных услуг.

Вместе с тем, статьей 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Обязанность участия собственника соразмерно со своей долей в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению предусмотрена статьей 249 ГК РФ.

Некоммерческая организация «Некоммерческое партнерство по решению социальных проблем «Оренбургский дом», а после и ответчик, являясь собственником доли в праве на спорную квартиру, как и истец, были обязаны участвовать в ее содержании, заботиться о ее надлежащем состоянии. Вместе с тем, такая же обязанность лежит и на истце. Содержание квартиры истцом подтверждает, что она надлежаще исполняла свою обязанность. Однако суд обращает внимание, что объектом права собственности является квартира как единое целое. Содержать ее не полностью, а в принадлежащей участнику общей долевой собственности доле с учетом отсутствия раздела ее в натуре невозможно, поэтому утверждение, что истец содержала чужое имущество как свое, неверно.

Истец является собственником квартиры (с долей в праве ?), поэтому содержать ее обязана была в силу закона, а не в силу фактического пользования «как собственное». Если ответчик не принимал участия в содержании жилого помещения, то истец имеет право потребовать взыскания с него понесенных расходов пропорционально его доле. Исходя из указанных выше обстоятельств, суд считает, что истец не содержала чужое имущество.

Также суд учитывает, что добросовестное давностное владение предполагает, что лицо, владеющее имуществом, должно считать себя не только собственником имущества, но и не знать, что у него отсутствуют основания для возникновения права собственности. Применительно к спорным отношениям, истец достоверно знала, что она не является собственником всей квартиры. В этой связи, оснований для признания за ней права собственности на квартиру по вышеуказанному адресу в порядке приобретательной давности не имеется. В данном случае отсутствуют необходимые условия, предопределяющие возможность приобретения спорного имущества в порядке приобретательной давности, и в частности, отсутствует добросовестность давностного владения. Владение истцом спорной долей в квартире не является добросовестным, поскольку она знала об основаниях возникновения права собственности на доли в праве собственности на квартиру, в том числе, о размере причитающейся ей доли в праве собственности, а также могла и должна была знать, и знала, о наличии и составе сособственников в праве общей долевой собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах, анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о признании права собственности на ? долю в спорной квартире в силу приобретательной давности являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.

Также истец указывает о том, что другим основанием признания за ней права собственности на ? долю в спорной квартире является заключенное между ООО «Феникс» и ФИО2 соглашение о купле-продаже доли в квартире по цене 57095 рублей.

Из пояснений стороны истца следует, что расчет за долю в квартире подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ** ** ****. После оплаты доли, ООО «Феникс» в лице директора К. выдало письмо о том, что к ФИО2 материальных и каких-либо других претензий не имеется и общество не возражает относительно регистрации за ней права собственности на квартиру. Несмотря на то, что отсутствует договор купли-продажи в письменной форме, тем не менее, между ООО «Феникс» и ФИО2 сложились фактические отношения по купле-продаже спорной доли в квартире. Факт исполнения обязательства по оплате доли подтверждается первичными документами. На момент оплаты доли квартира уже находилась в фактическом владении ФИО2 с ** ** **** года. Иными словами, договор купли-продажи исполнен.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ** ** **** следует, что ФИО2 внесла в кассу ООО «Феникс» 57095 рублей в счет погашения задолженности за жилье, приобретенное в г. Бузулуке НП Оренбургский дом.

Согласно письму директора ООО «Феникс» К. в адрес ФИО2 следует, что Общество не имеет материальных и каких-либо других претензий к ФИО2 и не возражает о регистрации за ней права собственности на всю квартиру по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указывает сторона истца, свои обязательства по указанному устному договору выполнила в полном объеме, произвела оплату в сумме 57095 рублей.

Письменный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, не составлялся, что не оспаривается стороной истца.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Сообщение директора ООО «Феникс» о согласии регистрации за ФИО2 право собственности на всю квартиру, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" по смыслу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора жилого дома распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Их указанных выше норм и разъяснений по их применению следует, что недвижимое имущество может быть отчуждено продавцом только при наличии у него права собственности на объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что за ООО «Феникс» право собственности на спорную <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано не было.

Таким образом, у ООО «Феникс» в лице директора К. права распоряжаться спорным объектом недвижимости путем заключения, в том числе устного договора купли-продажи ? доли квартиры не имелось.

Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая, что по мнению истца, устный договор купли-продажи, указанный истцом как основание приобретения права собственности на спорное имущество, заключен ** ** ****, а с иском о признании и регистрации права собственности, приобретенного по указанному договору, она обратилась только ** ** ****, суд полагает обоснованным заявление стороны ответчика о пропуске ФИО2 срока исковой давности.

Таким образом, заявленные исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

Также не подлежат удовлетворению требования истца о прекращении права собственности ООО «Феникс» на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> исключении из ЕГРН запись № от ** ** **** о государственной регистрации права собственности ООО «Феникс» на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, как производные требования от основного признания права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» о признании права собственности на ? долю в праве общедолевой собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Баймурзаева

Решение в окончательной форме изготовлено 16 августа 2021 года

Подлинник решения хранится в гражданском деле №2[1]-1240/2021 (УИД56RS0008-01-2021-001533-61), находящемся в производстве Бузулукского районного суда Оренбургской области.